Le gouvernement vient d’ouvrir une brèche dans le permis de louer : il autorise désormais les communes à exonérer du dispositif les logements gérés par des professionnels de l’immobilier. Une évolution qui soulève une question de fond : qui doit aujourd’hui garantir la décence des logements ? Car derrière le permis de louer se cache déjà un acteur central, souvent oublié du débat : le diagnostiqueur immobilier.
Pourquoi une brèche dans le permis de louer ?
Le malaise est venu d’une réponse du ministère du Logement à une question écrite. Jusqu’à présent, dans les territoires concernés, le permis de louer s’appliquait à tous les logements qu’ils soient gérés par un propriétaire en direct ou un professionnel de l’immobilier.
Désormais, les communes pourront choisir d’exempter les logements confiés à un professionnel. Le raisonnement du ministère est simple : les professionnels seraient soumis à loi Hoguet sont déjà des garants de la qualité des logements proposés à la location.
Cette lecture revient toutefois à considérer qu’il existerait deux niveaux de contrôle selon le mode de gestion du bien. Une approche qui interroge dès lors que l’objectif premier du permis de louer reste la lutte contre l’habitat indigne.
Pourquoi cette évolution semble à contre-courant ?
Cette position surprend d’autant plus que le permis de louer ne cesse de gagner du terrain. Longtemps resté confidentiel après sa création par la loi Alur, le dispositif connaît depuis quelques années une véritable montée en puissance. Le nombre de communes l’ayant adopté a doublé ces trois dernières années.
On recense désormais plus de 700 communes engagées dans cette démarche de déclaration ou d’autorisation préalable de louer. Des grandes métropoles comme Bordeaux, Marseille, Lille, Strasbourg ou Montpellier l’ont adopté, mais également de nombreuses villes moyennes et communes plus modestes. Le succès croissant du permis de louer montre qu’il répond à un besoin réel de contrôle et de prévention sur le terrain.
Qui est le véritable gardien de la décence des logements ?
Derrière le permis de louer se trouve en réalité un acteur rarement cité : le diagnostiqueur immobilier. Pour délivrer ou non une autorisation de mise en location, les collectivités s’appuient avant tout sur ses diagnostics immobiliers obligatoirement annexés à la demande du propriétaire.
La décence énergétique a rendu cette mission plus visible avec le DPE, mais elle ne date pas d’hier. Lorsqu’un diagnostiqueur relève une anomalie gaz ou électricité, détecte la présence d’amiante dégradé, identifie des revêtements au plomb détériorés ou constate des éléments de dégradation du bâti, il joue déjà un rôle d’alerte auprès du propriétaire.
Les diagnostics constituent donc l’un des principaux outils d’évaluation de la qualité et de la sécurité des logements. À ce titre, le diagnostiqueur apparaît déjà comme l’un des premiers gardiens de la décence du parc immobilier.
Faut-il renforcer ce rôle plutôt que l’alléger ?
La question mérite d’être posée à l’heure où certains envisagent un assouplissement du permis de louer. Pour Sidiane, l’enjeu n’est pas de réduire les outils de contrôle ni de les alourdir mais de les rendre plus efficaces. Car malgré la multiplication des diagnostics lors des ventes ou des mises en location, une partie importante du parc immobilier passe encore sous les radars.
De nombreux logements occupés depuis vingt ou trente ans par la (les) même(s) personne(s) n’ont jamais été visités par un diagnostiqueur. A titre d’exemple, le SGPE (Secrétariat à la planification écologique) estime que moins de la moitié du parc dispose d’un DPE valide. Il en va de même pour les autres diagnostics. Ces logements peuvent pourtant présenter des risques sanitaires, sécuritaires ou énergétiques qui restent invisibles faute de contrôle.
Le véritable défi n’est donc pas seulement de diagnostiquer les logements qui changent de locataire ou de propriétaire, c’est celui de l’ensemble du parc existant.
Et si le diagnostic périodique devenait le prochain outil de prévention ?
C’est la raison pour laquelle Sidiane défend depuis plusieurs années le diagnostic périodique du logement, indépendant de toute vente ou mise en location. Le principe est simple : comme pour le contrôle automobile, à une périodicité régulière, chaque logement ferait l’objet d’une évaluation permettant d’identifier les principales dégradations, les risques pour les occupants et les situations de non-décence.
Une telle démarche présenterait plusieurs avantages. Elle permettrait d’intervenir plus tôt sur les logements dégradés, d’accompagner les propriétaires avant que les situations ne deviennent critiques et de disposer enfin d’une vision plus complète de l’état réel du parc immobilier français.
Là encore, les études l’ont montré, notamment en matière d’électricité : quand un propriétaire prend conscience de l’état réel de son installation et des risques encourus, il déclenche souvent des travaux. Le diagnostic demeure un levier indispensable pour l’amélioration du bâti et sa mise en sécurité.
Le débat ouvert aujourd’hui autour du permis de louer dépasse donc largement la question d’une simple dérogation accordée aux professionnels de l’immobilier. Il pose une question beaucoup plus fondamentale : comment garantir durablement la qualité des logements ? Sur ce terrain, le diagnostiqueur a déjà démontré son utilité. Encore faut-il lui donner les moyens de jouer pleinement son rôle.
